相続登記の義務化とは
【2026年最新版】相続登記の義務化と「2027年期限」を司法書士が詳しく解説
不動産登記法の改正により、2024年4月1日から相続登記が「義務化」されました。 この制度は、令和6年4月1日より前に発生していた古い相続についても、2027年（令和9年）3月31日という明確な期限が設定されています。
1. なぜ今、相続登記が「義務」になったのか
背景にあるのは深刻な「所有者不明土地問題」です。現在、日本全国で所有者が分からない土地の合計面積はすでに九州の面積を上回っています。 もし放置し続けた場合、公共事業や災害復興の妨げとなるだけでなく、近隣トラブルや空き家問題の深刻化を招くため、国家的な対策として義務化が断行されました。
東日本大震災の際、被災地を高台へ移転させる計画が立てられましたが、土地の名義が「明治・大正時代のまま」というケースが続出し、相続人を特定する作業に膨大な時間を要したことで復興が大幅に遅れました。こうした悲劇を繰り返さないことが本制度の目的です。
2. 相続登記の期限と「免税措置」
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● 新たに相続が発生した場合
「相続の開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日」から3年以内。 -
● 過去に相続が発生していた場合
原則として、2027年（令和9年）3月31日までに申請を行う必要があります。
促進のための優遇措置として、「100万円以下の土地の非課税」や、相続人が登記前に亡くなった場合の「中間相続人の免税」が、2027年3月31日まで延長されています。
正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となりますが、相続人が極めて多数で戸籍収集に時間がかかる場合などは「正当な理由」として考慮されます。
3. 相続人申告登記：とりあえずの救済策
遺産分割がまとまらない場合の暫定的な救済策が「相続人申告登記」です。法務局へ自分が相続人の一人であることを申し出れば、一旦は義務を果たしたとみなされ、過料を避けることができます。
相続人申告登記はあくまで過料を避けるための暫定処置です。不動産の名義が正式に決まるわけではなく、売却や担保設定もできません。最終的には遺産分割協議を成立させ、正式な相続登記を行う必要があります。
4. 2026年以降のさらなる義務化と新制度
登記簿を最新に保つための施策は今後も続きます。
- 住所・氏名変更の義務化（2026年4月開始予定）
引っ越しや結婚による名義変更も、2年以内の申請が義務付けられます（5万円以下の過料対象）。 - 所有不動産記録証明制度（2026年2月開始予定）
自分が全国に持っている土地の一覧を法務局から取得できるようになり、調査が大幅に簡略化されます。
5. よくある疑問：相続したくない場合は？
管理が難しく「相続したくない」土地については、相続土地国庫帰属制度（負担金を支払って国に返す制度）の活用を検討できます。 遺産分割が難航しそうな場合や、土地の処分に困っている場合は、放置して義務違反になる前にぜひ専門家へご相談ください。
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